البنوك المركزية قلقة من فقاعة عقارية في أسعار المنازل

مخاوف عالمية من عدم استقرار التكلفة الاجتماعية الباهظة وعدم تحمل نفقات شراء مساكن.
الجمعة 2021/04/23
عقارات نشاهدها فقط

تتخوف البنوك المركزية حول العالم من فقاعة عقارية متواصلة في أسعار المنازل، حيث لم يوقف الوباء ولا خفض الفوائد ارتفاع أسعار المنازل، الأمر الذي يشكل خطورة على التكلفة الاجتماعية ويهدد بتعميق أزمة السكن وعدم تحمّل نفقات شراء مسكن، في وقت تفيد فيه المؤشرات بحدوث انفجار ديموغرافي.

لندن – أدت الطفرة التي شهدتها أسعار المنازل على مستوى العالم على مدى عدة سنوات والتي فشل حتى الوباء في إيقافها، إلى إجبار البنوك المركزية في جميع أنحاء العالم على مواجهة سؤال معقد، وهو ما الذي يجب أن تفعله حيال الأمر؟

وغالبا ما تنظر الحكومات إلى الارتفاع المفاجئ في قيمة العقارات من أستراليا إلى السويد على أنه يخلق ثروة. لكن التاريخ يُظهر أيضا مخاطر عدم استقرار الفقاعات والتكلفة الاجتماعية الباهظة حيث يجد الملايين أنه لا يمكنهم تحمل نفقات شراء منزل.

والمفارقة هي أنه في حين أن الأموال الرخيصة الناتجة عن أسعار الفائدة المنخفضة أو السلبية قد أدت إلى ارتفاع الأسعار، فإنها بالكاد تظهر في حسابات البنوك المركزية للتضخم، وهو أحد المحركات الرئيسية لسياستها النقدية.

وفي حين يتم تخصيص أرقام متفاوتة لتكاليف الإسكان، سواء تكاليف الإيجار أو إصلاح المنازل، في مؤشرات التضخم، والتي تتراوح من 40 في المئة وزيادة في الولايات المتحدة إلى 6.5 في المئة في منطقة اليورو، فإن أسعار المنازل نفسها يتم استبعادها من هذه العملية الحسابية. ومع ارتفاع أسعار العقارات بشكل ملحوظ، يقول الكثيرون إنهم لا يستطيعون تحمل نفقات شراء منزل.

مانوج برادهان: النقاش حول ما إذا كنا نتناول التضخم بشكل صحيح سيظهر أكثر فأكثر
مانوج برادهان: النقاش حول ما إذا كنا نتناول التضخم بشكل صحيح سيظهر أكثر فأكثر

وقال مانوج برادهان المؤلف المشارك لكتاب بعنوان “الانعكاس الديموغرافي العظيم”، الذي يتنبأ بحدوث تضخم على مستوى العالم في السنوات القادمة “النقاش حول ما إذا كنا نتناول التضخم بشكل صحيح بالفعل سيظهر أكثر فأكثر. ستحصل أسعار المنازل على الكثير من الاهتمام”.

وارتفعت أسعار العقارات السكنية على مستوى العالم بنسبة 60 في المئة في السنوات العشر الماضية، وفقا لمؤشر “نايت فرانك”. وفي العام 2020 وحتى عندما تسبب فايروس كورونا في خنق الاقتصاد العالمي، قفزت الأسعار مرة أخرى بمعدل 5.6 في المئة، بينما قفزت الأسعار بمعدلات تتراوح بين 20 في المئة و30 في المئة في بعض الأسواق.

وفي حين أن أسعار الفائدة المنخفضة كانت منذ فترة طويلة المحرك الرئيسي لهذا القطاع، فإن الدعم الحكومي الحالي لملكية المنازل والدعم الذي قدمته أثناء فترات الوباء في الآونة الأخيرة مثل تعليق الضرائب على الممتلكات كانا من ضمن العوامل أيضا.

وعلى الرغم من ذلك ستنتهي إجراءات الدعم هذه، لكن الحكومات ستحاول تجنب الإجراءات السياسية المعقدة للحفاظ على ثبات الأسعار قدر الإمكان مثل حظر الملكية المتعددة للعقارات أو تخفيف اللوائح والقواعد التنظيمية للبناء.

وهذا يثير التساؤل عما يمكن للبنوك المركزية أن تفعله. وأطلقت حكومة نيوزيلندا الخطوة الأولى في فبراير عندما طلبت من بنكها المركزي النظر في تأثير أسعار الفائدة على أسعار المنازل التي ارتفعت بنسبة 23 في المئة العام الماضي.

ويفكر آخرون في السؤال أيضا، حيث قالت رئيسة البنك المركزي الأوروبي كريستين لاغارد الأسبوع الماضي، إن مقارنة دور قطاع العقارات الإسكانية في ارتفاع تكلفة المعيشة قد ظهر كنقطة رئيسية في مراجعة السياسة الاستراتيجية المقرر الكشف عنها هذا العام.

 الحقيقي أعلى مما يقيسه مؤشر أسعار المستهلك الرسمي، فقد يشير ذلك إلى أن سياسات البنك المركزي أو الحكومة أكثر توسعية مما ينبغي أن تكون.

وقال برادهان “إذا لم يكن الإسكان يشير إلى التضخم عبر مؤشر أسعار المستهلكين، فمن المرجّح أن يصاب الاقتصاد بالإنهاك، وما تحصل عليه بمرور الوقت هو ضغوط التضخم العامة”.

وفي الوقت الحالي، فقد انخفض معدل تضخم الإيجارات بسبب مصاعب الوباء، أو لأن أسعار الفائدة المنخفضة والعمل عن بعد يشجعان على شراء المنازل.

وقال أندرو شيتس كبير المحللين الاستراتيجيين للأصول في مؤسسة “مورغان ستانلي”، إن هذا قد يعطي إشارة مضللة، مضيفا أن “سوق الإيجارات سيكون ضعيفا وسوق الإسكان سيكون قويا وأن (ضعف الإيجارات) يمكن أن يظهر كقوة معاكسة للتضخم”.

60 في المئة نسبة ارتفاع أسعار العقارات في العالم في السنوات العشر الماضية

وهناك حجج قوية تريد أن تستبعد التغيرات الرئيسية في أسعار المساكن من مؤشرات التضخم. ويعتبر السكن بالنسبة إلى معظم الناس عملية شراء مدى الحياة وليست نفقات مستمرة. كما يُنظر إلى تضمين أسعار المنازل في مقاييس التضخم التي تستخدمها البنوك المركزية لتوجيه السياسة على نطاق واسع على أنه أمر غير عملي، نظرا لتقلباتها الشديدة.

ومع ذلك، قد تفكر المزيد من البنوك المركزية في تكييف مؤشرات التضخم لتشمل مقياسا للتكاليف المرتبطة بالعيش داخل المنزل، مثل الصيانة والتجديدات.

وفي الوقت الحالي، تشمل مقاييس التضخم التي يستخدمها بنك الاحتياطي الفيدرالي وبنك اليابان ونيوزيلندا وأستراليا ما يسمّى بتكاليف المالك – المستأجر. لكن المقياس الذي يستخدمه بنك إنجلترا لا يفعل ذلك، كما أنه لم يتم وضعه في الحسبان في مقياس التضخم الرئيسي الذي يستخدمه البنك المركزي الأوروبي.

وأراد البنك المركزي الأوروبي إدراجها، لكن جمع البيانات في الوقت المناسب من 19 دولة واختلاف مستويات ملكية المنازل عبر الكتلة سيعقدان المهمة.وبشكل حاسم، يعتقد الاقتصاديون أن تضمين هذه التكاليف قد يرفع التضخم في منطقة اليورو بمقدار 0.2 إلى 0.3 نقطة مئوية، مما يجعل البنك المركزي الأوروبي أقرب إلى هدف التضخم المراوغ الذي يقترب من 2 في المئة.

وفي نهاية المطاف، قد تكون مثل هذه التحولات في صنع السياسات محفوفة بالمخاطر وسط حالة عدم اليقين التي أوجدها الوباء.

وإضافة أسعار العقارات إلى مؤشر أسعار المستهلكين في الوقت الذي يستيقظ فيه التضخم الخامل لفترة طويلة أخيرا يمكن أن تؤدي إلى ارتفاع القراءات، مما يؤدي بدوره إلى زيادة الضغط على البنوك المركزية لتشديد السياسة حتى في الوقت الذي تعالج فيه الاقتصادات تداعيات الوباء.

Thumbnail

ويتوقع بعض المحللين مثل مصرف “آي.إن.جي”، أنه مع بعض الاستثناءات قد تبدأ بعض سباقات الإسكان على أي حال في التراجع مع إلغاء إجراءات الدعم المقدمة أثناء الوباء.

وقد يؤدي غضب الناخبين إلى دفع الحكومات إلى إرهاق المستثمرين العقاريين بفرض ضرائب أعلى كما فعلت نيوزيلندا في نهاية شهر مارس.

أما أولئك الذين لا يؤيدون توسيع تحويلات البنك المركزي إلى قطاع الإسكان، فيقولون إن تشديد السياسة قد يؤدي إلى تفاقم المشكلة من خلال تقليص المعروض من العقارات.

ويقول الأستاذ بجامعة جورج واشنطن داني لايبزيغر، إن أسواق الإسكان تصبح أكثر فاعلية من خلال فرض التنظيمات والتدابير خارج نطاق البنوك المركزية، مثل زيادة ضرائب أرباح رأس المال وزيادة المعروض من الإسكان.

وأضاف “ليس لديّ أي مشكلة مع البنك المركزي الأوروبي في إضافة تكاليف الإيجار أو أصحاب المنازل إلى سلة أعماله. ولكن إذا كنت قلقا بشأن أسعار المنازل في برلين أو مدريد، فإن مطالبة البنك المركزي الأوروبي بالتعامل معها ليس بالطريقة الصحيحة”.

10